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    呼和浩特物業管理?業主有義務配合物業公司維修!

    2020-08-10 10:10:15

    呼和浩特物業管理基本案情:原告物業公司系某小區的物業服務企業,被告任某系該小區某號樓702室的業主。2018年1月2日,小區其他物業使用人向物業公司報修,稱其戶內天花板漏水并造成墻面、地板、鋼琴、沙發等大量被泡,損失嚴重。經物業公司檢查,漏水點位于702室衛生間的管井內。物業公司隨即要求任某某配合進行維修,但經過多次溝通,任某某均拒絕物業公司進入其戶內進行維修?,F物業公司認為漏水點的管井為公共管道,任某某作為該小區的業主,其認可業主公約的規定并簽字,應當按照業主公約的規定積極配合物業公司對公共管道的維修、保養和管理工作。任某某認為物業公司無法證明漏水3號管井所占用面積是公共面積,即使證明了漏水點3號位管井所占用面積是公共面積,但衛生間內墻是私有財產,物業公司進行施工勢必造成房屋的損失,且物業公司說施工需要三次,會造成誤工損失,所以任某某不同意物業公司破壞其私有財產,如果破壞了,需要賠償

    裁判結果:北京市朝陽區人民法院經審理認為,《物業管理委托合同》載明物業公司委托管理事項部分包括公用設施、設備的維修、保養、運行和管理等。任某某系涉案房屋的產權人。2005年11月5日,任某某在《業主規約》上簽字。業主規約載明全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。物業公司作為涉案房屋所在小區的物業服務單位,其對小區公共設備、設施有維修、維護的合同義務。根據天地小區業主規約,任某某作為業主,有配合物業服務單位進行物業管理的義務。本案中,因公共管道漏水需要維修,而維修需要進入涉案房屋并采取相應措施,任某某作為業主應予配合。公共管道的維修、維護涉及到多數業主的利益,任某某僅以賠償問題未能協商一致拒絕物業公司維修缺乏依據。關于損失問題,如物業公司的維修行為確給任某某造成相應損失,任某某可另行解決。

    判決:任某某于本判決生效后7日內協助物業公司進入小區某號樓702室衛生間對公共管道進行維修,物業服務股份有限公司在維修完畢后,應對衛生間恢復原狀。

    典型意義:因開發商設計、老舊小區改造等原因,呼和浩特物業管理小區公用的排水管道、供熱主管道、電信配線等設備設施常被放置于業主專用空間內,部分業主誤認為只要存在于自己房屋內的任何設施設備都屬于其所有。其實,區分建筑物專有部分與共有部分需要從物理構造、功能利用、客體登記方面綜合考慮。本案就是一起因管道維修問題而引發糾紛的典型案例。

    本案涉案房屋內的管道為整棟樓的管井主管道——

    從構造上來講,貫穿整棟建筑物,漏水點所在的部分無法與其他空間區隔獨立,無法明確區分;

    從利用上來講,該管道是排水設備,服務于全體業主,是全體業主生活不可或缺的組成部分,并非服務于某一單獨業主,任何人都無法就該管道排他性使用;

    從客體登記來看,涉案管道并未且也無法登記為特定業主所有。

    因此,該管道應當屬于共有部分,物業公司依據物業合同對共有部分進行維修管理,業主應當履行相應的配合義務。

    此外,本案中,小區的業主規約載明全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。業主規約是業主自治的準則,是業主對共有部分使用、維護、管理的規范依據,全體業主均應當遵循誠實信用原則,按照約定履行自己的義務,物業公司按照規約規定對共用部分進行維修,并以短信方式告知業主維修方案、維修時間以及補償問題,業主理應予以配合,僅以賠償問題未能協商一致拒絕入戶維修缺乏依據。

    需要注意的是,業主配合維修共有部分并非意味著物業公司在履行維修義務的過程中不受拘束,物業公司入戶維修的過程中應當秉承合理、恰當、適度的原則,采用損失Z小、Z有利于恢復原狀的措施,兼顧服務公共利益與保護私人利益,如造成不必要、不合理損失,業主有權利尋求賠償。本案對于引導社區運用法治思維、方式化解矛盾具有示范意義,呼和浩特物業管理有利于從源頭預防類似糾紛,營造團結互助和諧的社區環境。

    呼和浩特物業管理

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